Археология об основании Рима: Новые раскопки проясняют и такой острый дискуссионный вопрос, как дата самого возникновения Рима...
Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого...
Топ:
Оценка эффективности инструментов коммуникационной политики: Внешние коммуникации - обмен информацией между организацией и её внешней средой...
Техника безопасности при работе на пароконвектомате: К обслуживанию пароконвектомата допускаются лица, прошедшие технический минимум по эксплуатации оборудования...
Процедура выполнения команд. Рабочий цикл процессора: Функционирование процессора в основном состоит из повторяющихся рабочих циклов, каждый из которых соответствует...
Интересное:
Отражение на счетах бухгалтерского учета процесса приобретения: Процесс заготовления представляет систему экономических событий, включающих приобретение организацией у поставщиков сырья...
Что нужно делать при лейкемии: Прежде всего, необходимо выяснить, не страдаете ли вы каким-либо душевным недугом...
Уполаживание и террасирование склонов: Если глубина оврага более 5 м необходимо устройство берм. Варианты использования оврагов для градостроительных целей...
Дисциплины:
2019-08-03 | 216 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Тема: Применение метода сравнения продаж.
Цель: Оценка рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж.
Область применения метода – оценка застроенных и незастроенных земельных участков.
Методика выполнения
Сущность метода заключается в определении стоимости недвижимости путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов.
Этапы применения метода:
1) выявление элементов, по которым сравнивают объекты оценки с объектами – аналогами (далее – элементов сравнения);
2) установление по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
3) определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
4) корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
5)расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Элементами сравнения называются характеристики недвижимости и сделок с ней, которые вызывают изменения цен на недвижимость. В оценочной практике выделяют 9 основных элементов сравнения, которые анализируются в обязательном порядке:
1) Права собственности на недвижимость. Обычно цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности, недвижимость продается вместе с существующими арендными договорами.
2) Местоположение. Корректировка проводится в процессе сравнения объектов, находящихся в разных географических точках.
3) Условия финансирования. Расчет покупателя за счет собственных средств на дату продажи; получение покупателем кредита у финансовой структуры для приобретения объекта недвижимости (делается корректировка на величину платы за кредит).
|
4) Условия продажи. Корректировка отражает учет нетипичных для рынка отношений между продавцом и покупателем (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер).
5) Условия рынка, которые меняются с течением времени (инфляция, изменение законодательства, изменение соотношения спроса и предложения).
6) Физические характеристики. Корректировка проводится по каждому элементу различия самих объектов (рельеф, площадь, конфигурация).
7) Экономические характеристики. Учитываются для объектов, приносящих доход.
8) Использование (целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок).
9) Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. Инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.д.).
Первые 4 характеристики относятся к сделке купли-продажи и приводят цены продаж к рыночным условиям на дату оценки. При выполнении данных характеристик должна быть соблюдена приведенная последовательность, при этом каждая последующая корректировка должна выполняться на базе результата предыдущей. Скорректированная на условиях рынка цена является базой для всех остальных корректировок, которые относятся непосредственно к объекту оценки.
Для обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов проводят статистическую обработку скорректированных цен аналогов путем расчета среднеквадратического отклонения. Значение среднеквадратического отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений скорректированных цен аналогов. В соответствии с законом нормального распределения описывается С±1,94δ значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных. Формула для расчета среднеквадратического отклонения имеет следующий вид:
|
, (2.1)
где δ - среднеквадратическое отклонение;
С - среднеарифметическое значение ряда;
Сi – i-е значение ряда;
N - количество членов ряда.
(2.2)
Среднеарифметическое значение ряда и будет являться рыночной стоимостью земельного участка на дату оценки.
Задание с исходными данными
Необходимо оценить рыночную стоимость земельного участка; исходные данные по объекту оценки приведены в табл.2.3.
Таблица 2.3
|
|
Автоматическое растормаживание колес: Тормозные устройства колес предназначены для уменьшения длины пробега и улучшения маневрирования ВС при...
Индивидуальные и групповые автопоилки: для животных. Схемы и конструкции...
Индивидуальные очистные сооружения: К классу индивидуальных очистных сооружений относят сооружения, пропускная способность которых...
Папиллярные узоры пальцев рук - маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!