История развития хранилищ для нефти: Первые склады нефти появились в XVII веке. Они представляли собой землянные ямы-амбара глубиной 4…5 м...
Состав сооружений: решетки и песколовки: Решетки – это первое устройство в схеме очистных сооружений. Они представляют...
Топ:
Генеалогическое древо Султанов Османской империи: Османские правители, вначале, будучи еще бейлербеями Анатолии, женились на дочерях византийских императоров...
Установка замедленного коксования: Чем выше температура и ниже давление, тем место разрыва углеродной цепи всё больше смещается к её концу и значительно возрастает...
Марксистская теория происхождения государства: По мнению Маркса и Энгельса, в основе развития общества, происходящих в нем изменений лежит...
Интересное:
Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов: Изучение оползневых явлений, оценка устойчивости склонов и проектирование противооползневых сооружений — актуальнейшие задачи, стоящие перед отечественными...
Принципы управления денежными потоками: одним из методов контроля за состоянием денежной наличности является...
Что нужно делать при лейкемии: Прежде всего, необходимо выяснить, не страдаете ли вы каким-либо душевным недугом...
Дисциплины:
2018-01-04 | 274 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
В теории оценки имущества известны три основных (классических) подхода, которые базируются на трех различных способах определения стоимости имущества. Такими подходами являются: затратный подход, рыночный и доходный подход.
Затратный подход - подход, основанный на количественном анализе затрат на создание объекта, определении и учете износа оцениваемого объекта. Например, лицо, которое хочет приобрести здание, решая вопрос о возможной стоимости такой покупки, может исходить из информации о стоимости строительства такого же объекта (здания с теми же параметрами) вместе с приобретением соответствующего права на земельный участок. При этом покупатель будет учитывать, с одной стороны, необходимое время на возведение аналогичного объекта и необходимые материалы (включая необходимый труд), а с другой - тот факт, что вновь возведенный объект не будет иметь износа по сравнению с построенным ранее.
Для применения затратного метода необходимо располагать достаточной информацией о стоимости строительных работ и материалов, сроках реализации проекта и количественной оценке износа, о стоимости прав на земельные участки.
Сферой применения затратного подхода к оценке являются прежде всего объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не имеющие обращения (или имеющие ограничения на обращение) на рынке. Таковыми, например, являются школы, детские сады, больницы, поликлиники, тюрьмы, суды, стадионы и тому подобное.
Использование затратного подхода необходимо также в следующих случаях: при технико-экономическом анализе нового строительства; при определении наилучшего использования земельного участка; при реконструкции; при оценке объектов специального назначения; при страховании; при определении базы налогообложения имущества.
|
Затратный подход труднореализуем, например, для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также для имущества, в частности зданий, с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.
В некоторых случаях оценка стоимости, полученная методами затратного подхода, может служить приемлемым ориентиром при определении рыночной стоимости объекта. Однако могут возникнуть ситуации, когда оценка стоимости, рассчитанная на основе затратного подхода, никак не может быть соотнесена с рыночной стоимостью.
Например, гости ница, построенная в тундре, по сметной документации может стоить намного больше, чем особняк в центре Москвы, который тем не менее будет весьма высоко котироваться на рынке, на особняк найдутся десятки и сотни покупателей, в то время как найти и одного покупателя на гостиницу не удастся.
Второй подход - рыночный. Рыночный подход (иначе называемый сравнительным подходом) базируется на анализе достаточного количества величин цен объектов, зафиксированных на недавних (в обозримом прошлом - периоде времени, в течение которого цены изменяются незначительно) сделках купли-продажи объектов, подобных оцениваемому. Рыночный подход применим в случае наличия достаточной и достоверной информации о ценах сделок на рынке с подобными объектами. Вместе с тем применение данного похода затруднительно при оценке нетиповых объектов. Например, при оценке театра оценщику вряд ли удастся найти достаточное число сделок купли-продажи таких объектов не только за последнее время, но и за многие предшествующие годы. Если предположить, что в распоряжении лица, проводящего оценку, будет находиться информация о единичных сделках такого рода, то вывод, полученный на основе столь скудной информации, нельзя считать достаточно достоверным.
|
Для ряда объектов применение рыночного подхода возможно, но затруднено отсутствием достаточного объема прямой рыночной информации.
Третьим из классических подходов является доходный подход к оценке имущества, который основан на прогнозировании и расчете ожидаемого дохода от имущества или от вложенных в имущество средств. На основе анализа предполагаемых в будущем доходов и сложившегося на данном сегменте рынка соотношения между стоимостью объекта и его доходностью оценщик делает заключение о стоимости конкретного объекта.
Этот подход наиболее распространен при оценке имущества, потенциально способного приносить доход своему владельцу. Доходный подход используется также и при оценке инвестиционных проектов.
Следует отметить, что каждый из трех подходов к оценке объекта имущества связан с определенным углом зрения на этот объект, а именно: затратный подход к оценке имущества связан со взглядом на «прошлое» объекта имущества; сравнительный подход определяется анализом «настоящего» объекта имущества; использование доходного подхода основывается на прогнозировании, на взгляде в «будущее» объекта имущества. И именно наличие трех принципиально отличающихся друг от друга частей оси времени (полуось «прошлое», точка «настоящее» и полуось «будущее») определяет число классических подходов к оценке имущества - три.
Контрольные вопросы
1. Содержание оценочной деятельности.
2. Цели оценочной деятельности.
3. Субъекты оценочной деятельности.
4. Объекты оценочной деятельности.
5. Затратный подходк оценке имущества.
6. Рыночный (сравнительный) подходк оценке имущества.
7. Доходный подходк оценке имущества.
|
|
Историки об Елизавете Петровне: Елизавета попала между двумя встречными культурными течениями, воспитывалась среди новых европейских веяний и преданий...
Индивидуальные очистные сооружения: К классу индивидуальных очистных сооружений относят сооружения, пропускная способность которых...
Биохимия спиртового брожения: Основу технологии получения пива составляет спиртовое брожение, - при котором сахар превращается...
Археология об основании Рима: Новые раскопки проясняют и такой острый дискуссионный вопрос, как дата самого возникновения Рима...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!